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广州楼市:“慢牛”为什么牛?
2016-07-15 11:33:29 来源:浙江在线 作者:

  2016年上半年广州新建商品住宅成交创历史新高,网签57084套,同比上升34.54%,销售面积达到631万平方米,销售金额达到1006亿元。从楼市成交量来看,广州无疑交出了一份让人眼前一亮的答卷。但与成交量相比,广州楼价的涨幅却是如同“慢牛”。今年上半年,广州一手住宅网签均价为15599元/平方米,同比仅上升6.14%。与北上深三大一线城市相比,广州的楼价涨幅显然很慢。专家指出,广州上半年楼市虽然火爆,但显得“很扎实”。而房价相对低一点对于广州发展而言并不是坏事,下半年,楼市或将要补涨。

  看点一:不急涨急跌,量价平稳涨

  从去年开始,除了广州以外,北京、上海、深圳三大一线城市楼市就开始疯狂上涨。特别是深圳,去年仅一年左右的时间,深圳楼价的涨幅就超过20000元/平方米。

  而今年上半年广州的楼市成交同样是非常的火爆。一手住宅的去化率比较高,库存数据一直缩减。据调查数据显示,截至6月25日,广州一手商品住宅可售69639套,面积854.44万平方米,较半年前缩减了7%,而剩余库存仅够卖8个月。尤其是黄埔、白云、越秀、荔湾四个区的消化周期,已不足6个月,目前可售货量除黄埔区剩6320套外,白云、荔湾、越秀区均偏紧张。

  与火爆的行情相比,广州的楼价在全国范围内涨幅却是属于“慢牛”。数据统计显示,2016年上半年,我国房地产市场延续上年末向好局势。新房方面,上半年百城住宅均价累计上涨7.61%,其中一季度上涨2.94%,二季度上涨4.54%。上半年一、二、三线城市分别累计上涨12.79%、5.33%、4.27%;二季度分化趋势明显放缓,一线城市涨幅收窄,二线城市涨幅扩大显著。

  与全国的统计数据相比,广州楼市均价却一直平稳,房价涨幅有点“拖后腿”。记者查询了解到,今年上半年,广州一手住宅网签均价为15599元/平方米,同比仅上升6.14%。这与上半年一线城市平均上涨12.79%的平均数相比,广州房价的涨幅仅是一半。克而瑞地产研究指出,随着供求关系逆转,广州下半年房价存在较大“补涨”可能。

  看点二:物业增值,有城市发展强大支撑力

  “广州上半年楼市火爆,但却非常扎实。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理在向记者总结分析上半年楼市行情时表示,广州房企推盘节奏一向很稳,在量和价的问题上基本把控得很好。“即使成交量大幅增加,成交价也没有上涨过快,而是小心翼翼维持相对的平衡。因此,虽然广州楼市火爆的行情来得晚了些,但相当扎实。”

  对于不少投资者来说,今年上半年广州房地产市场的发展多少有点“失望”。成交量的涨幅远高于房价的增涨。甚至有人称,广州的发展已经掉队。但是业内专家却有不同的看法,广东省房地产行业协会副会长兼秘书长王韶在接受记者采访时就称,“广州房地产价格低一点,我觉得不是坏事。”他认为,目前根据广州经济的发展,广州未来将迎来的新机遇。

  王韶认为,广州位于中国大陆南方、广东省中南部,珠三角北缘,与香港、澳门隔海相望,成为中国远洋航运的优良海港和珠江六月的进出口岸;同时,又是京广、广深、广茂、广梅汕铁路的交汇点以及整个华南地区民用航空的交通中心等等,广州超过深圳是指日可待。

  “未来广州有很大的发展机遇。”王韶分析称,广州的GDP在全国已经27年连续都是排第三。“广州的未来机遇事实上就是基于国家赋予广州的要求。”王韶指出,为了配合世界级城市群的发展,广州市非常积极推动珠三角的一体化发展,特别是在交通方面,到2020年,大概有16条城轨,一共是1430公里,覆盖到珠三角每一个地级市,而且也遍布珠三角的每一个县、区,整个珠三角未来的轨道交通线的密度,可以和日本东京相比,也接近了巴黎。“广州作为珠三角的一个重要城市,未来城市轨道交通不断完善的情况下,广州的辐射能力或者中心影响力,会越来越大。”

  王韶认为,从2014年开始广州就迎来了一波“北京公司的离职潮”。他分析称,“这些离职的人士来到广州,正是因为广州的房价适中,创业成本低,城市空间比较舒服。”房地产作为基础性、先导性的产业,由于广州房地产价格比较适中,未来通过自身的发展,和通过房地产带动其他产业的发展,必然会发挥更为积极的作用,因为房地产业具有服务的功能,也有整合的功能,所以“我们对于房价的高低判断,应该是两方面的判断。”

  看点三:下半年新增供应平均,外围中心选择多

  上半年量涨价稳,下半年广州楼市行情走势又将如何?记者了解到,下半年广州仍然有大量的新盘新货推出,广州楼市热闹的景象仍将持续。据研究机构数据显示,下半年广州全市11个区均有新盘、新货推出,外围板块的竞争依然比较激烈,有54个楼盘推新,占全市总量的62%。

  其中,上半年的供应大户增城区在下半年将有14个楼盘推新,是下半年供应量最多的区域,番禺、南沙和花都尾随其后;中心区也不甘示弱,33个盘有新货加入下半年大战,有万套左右的新货集中上市。新货最多的是荔湾区,有超过5000套单位应市,其次是白云区和天河区,各有逾2000套新货推出。

  对于大量的新盘来袭,合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为,“下半年广州楼市要补涨。”他分析指出,广州楼市没有出现下滑的迹象,房企也不会冒进,房价不可能猛涨。在今年的5月中,省政府办公厅印发了《实施珠三角规划纲要2016年重点工作任务》,其中涉及广州的项目有27个,总投资超1400亿元。在区域建设方面,南沙新区、中新知识城、国际金融城起步区、琶洲互联网创新总部等都投入大量资金。“特别是11条地铁线路将注资202亿元。这些利好值得预期,广州楼市下半年还处在补涨之中。”(记者蒋劲劲)

责任编辑: 杨世丹
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