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银行业再战房贷市场 双周供、转按揭等多招齐发
来源: 浙江在线  时间: 2016年07月26日

  利率市场化、经济结构调整引发的坏账忧虑都在考验银行经营能力,也在促使银行调整信贷投放结构。在前几年大力推进溢价水平较高的中小企业、小微企业贷款之后,银行将发力的重点再度锁定安全性较高的房贷业务。各家银行都使出浑身解数争夺客户,除了在利率上短兵相接之外,双周供、转按揭等业务也重出江湖。然而,业内人士提醒,有一些贷款方式看似能减少还贷利息,实际上是换汤不换药,或者被隐藏了过程中的各项手续费用,而优惠利率虽然看起来颇为诱人,但普通客户想要获得也实属不易。

  双周供重现江湖

  在房贷市场,一月一次的还款方式是购房者们最为熟悉的。而一种名为“双周供”的还款方式在五六年前出现,但这项业务随后在市场销声匿迹。近日,有消息传出,平安银行在广州地区重启了双周供服务。北京商报记者发现,今年春节过后,平安银行在上海、温州等地就已重新推出了这一还款方式。

  对此,平安银行北京分行人士表示,双周供业务一直都有,不过目前是专营团队正在做,并没有在网点铺开。平安银行总部相关人士表示,各地分行会根据当地监管政策开展业务,因此各地会存在区别。

 

  北京商报记者随后调查了本地多家银行网点,但没有一家目前开展了双周供业务。一位股份制银行个人贷款部人士表示,没有听说过这项业务,有些银行的政策相对灵活一些,所以产品种类比较丰富。

  可能很多人对双周供都不熟悉,这是怎样的一项业务呢?事实上,就像它的名字一样,双周供就是由传统月供的每月还款一次改为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。由于还款方式的改变、还款频率的提高,借款人的还款总额能获得有效减少,还款周期得以明显缩短,因此客户在还款期内能省下不少利息。

  以按揭贷款200万元、贷款期限30年为例,根据目前北京市场上普遍的8.5折计算,等额本息的传统月供方式,每月要还款9739.53元,还款总额350.6万元,双周供每两周还款4869.765元,相当于原来月供的一半。

  但由于还款次数频密,本金减少速度加快,最后算下来双周供方式还款总额约326.7万元,比月供节省24万元左右。同时,双周供每年大约还款次数为26次(一年约52周),借款人只需要25.8年时间就可以还清贷款,比月供方式缩短了4.2年。

  据了解,双周供的还款方式适合长期资金流充裕且稳健型的投资者,它能令闲置的资金通过快速还款得以高效运转。不过,一位国有大行个贷部人士提醒,双周供对于资金安排的要求大大高于月供,不能及时还款或忘记还款的话都会被罚息。

  此外,在业内人士看来,双周供本质就是提前还款。中原地产首席分析师张大伟表示,从计算结果来看,双周供的还款利息是减少了,但只是因为还款时间节点提前,变相的有一半的钱提前还了,相当于每个月月供的钱有一半少跟银行借了15天,所以利息肯定是减少了。

  “如果有足够的钱,完全可以提前还贷。”张大伟说道,双周供之所以中间停了几年,就是因为业内都发现了这种方式,其实就是银行争取客户的一个噱头,而且对银行而言,每月两个还款期,计算起来也比较繁琐。

  隐藏高过桥费的转按揭

  除了双周供,近日某股份制银行还在广州地区针对转按揭的客户推出了8.3折的优惠利率。

  为此,北京商报记者调查了本地多家银行网点,但没有发现此类业务。

  这里的“转按揭”是指跨银行间的贷款转接,借款人在甲银行办理了住房按揭贷款,但甲银行提供的折扣不如乙银行大,借款人可以将按揭转到乙银行,以便享受更优惠的利率。2008年,转按揭业务曾一度盛行,后被监管叫停。而近两年来,中小企业、小微企业贷款业务风险升高,不少银行出于自身业务结构的需求纷纷下调房贷利率,导致房贷利率在不同银行出现了明显差距,房贷“搬家”的需求也随之出现。据了解,去年10月沈阳地区部分银行就出现过转按揭业务,且咨询量高涨。

  然而,贷款“搬家”时,不低的“过桥费”容易被忽略。业内人士介绍,由于贷款的抵押在原来的银行,需要该行将原来的房贷结清,但同时原来的抵押尚未解除,对于该行来说存在风险,因此需要购房者交一定额度的抵押金。同时,如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款,则借款人需支付一定比例的违约金。此外,可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。

  而比起过桥费用,转按揭的政策风险更需要警惕。伟嘉安捷房贷专家吴昊介绍,由于两家银行房贷过程无法无缝对接,中间存在一段不确定的时间差,央行早已于几年前明确禁止办理转按揭。

  另有业内人士进一步表示,虽然近几年放松该管制,但并未命令放开,部分银行在偷偷地办,处于打擦边球状态,一旦被禁止,正在办理中的购房者将处于两难状态。

  此外,吴昊介绍,还有一种“转按揭”是个人与个人之间的。“例如你买房,我是业主,我的房子有尾款,必须尾款还清才能交易,但是我还不清,先用你的钱把我的贷款还清之后才能做过户。”这种方式风险较高,曾出现过买主将钱付给业主后业主卷钱跑路,买主得不到房子的情况。

  吴昊表示,这样的转按揭方式能够加速买卖流程,但没有风险保障,现在北京地区有资金监管要求,这种交易也无法进行了,买家的钱必须先放到银行,业主的尾款只能自己还。

  不难看出,无论是跨行间的转按揭,或是私人间的交易,这种“倒手”房贷的方式都容易被监管举红牌。但随着银行在房贷市场的竞争加剧,银行更希望通过房贷竞争获得优质个人客户发展其他相关业务,因此转按揭重出江湖就不难理解了。

  有条件的利率战

  在张大伟看来,购房者最看重的还是按揭折扣,如果有行业内较低的利率就不用那么多噱头了。上述股份制银行人士也建议,做贷款的时候就选好银行,无需再在过程中多次倒手了。

  为了“抢客户”,银行的价格战从来没有休止过,反而更加激烈。

  北京商报记者调查发现,目前本地银行多实行8.5折优惠利率,农行对贵宾客户最高执行8.3折利率,浦发银行对钻石客户或贷款200万元以上的客户最高执行8.3折利率。民生银行北京分行实行差异化按揭利率政策,依据贷款期限不同,执行相应的利率水平,优质客户首套房贷款最低利率可在8.1-8.5折区间浮动。

  银行竞相飙低利率,加上去年以来央行多次的降准降息,房贷利率已进入史上最低时期。融360近日发布的月度报告显示,6月全国首套房平均利率为4.48%,继续创历史新低。北京地区首套房利率平均折扣为8.52折,平均利率为4.17%,位列全国十大利率最低城市的第二位。

  摆脱坏账房贷业务成香饽饽

  一位银行业内人士表示,经济形势下滑令商业银行普遍遭受不良贷款双升的冲击,相比之下,首套房按揭贷款属于优质资产,银行需要加大此类业务占比调整信贷业务配置,降低贷款利率来吸引优质客户。另外,有些高端客户、优质客户本身就是企业主或高收入人群,对银行存款、理财等业务的贡献大,违约风险低,而且以后进行其他业务的推广、展业也更容易,对这类客户房贷利率多打一些折也是正常的。

  值得注意的是,研究人士普遍认为,北京的房贷利率已经处于较低水平,未来降低空间有限。张大伟认为,除非央行进行大幅降息或降准,否则以目前资金成本来看,银行基本不会再降了。受访的多位银行人士也表示,北京地区的房贷利率很有可能维持8.5折水平,像之前下降到7折的可能性非常小了,反而回调的可能性更大,购房者要“且贷且珍惜”了。

  今年以来,为防止楼市过热引发的投机性行为,市场已多次传出关于银行收紧房贷的消息,间接给楼市降温。融360分析师认为,未来随着楼市去库存压力的加大,因地施政模式将逐渐推广开来,各城市间的房贷政策差异会越发明显。

  吴昊补充表示,每家银行留的放贷额度不同,没完成任务的银行,可能会尝试低利率或双周供等业务来吸引客户。但在北京地区,从往年惯例来看,要是全年额度没放满的话,银行会一直延续优惠利率,一般在“十一”之后才会收紧贷款;再从今年的交易量来看,整体稳定,一季度比较好,二季度持平,三季度就会稳中有降了,所以预计会维持现有利率水平。北京商报记者程维妙

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